百强房企的“春天”还有多远？

来源： 地产深度报道

得益于多城政策松绑，春天以及五一假期房企积极推盘、百强营销，房企房地产市场终于出现止跌迹象。有多远

根据克而瑞5月31日晚间发布的春天房企1-5月销售报告，百强房企5月单月业绩同比下降59.4%，百强但环比微增5.6%，房企较4月单月16.2%的有多远环比跌幅有所提升。

克而瑞重点监测的春天30城市场情况亦显示，5月房地产市场成交跌幅没有进一步扩大，百强30城商品住宅成交面积环比增长约4%，房企与4月基本持平。有多远

在易居企业集团首席执行官丁祖昱看来，春天5月房地产市场已经筑底，百强6月有望逐步复苏，房企但城市分化也将加剧，“6月将是验证各城市市场成色的重要节点”。

受上海、北京等地疫情影响，5月长三角、京津冀地区楼市低迷，大湾区市场虽有所复苏，但外围区域依然面临着较大的去化压力。

市场信心的不足持续向房企销售端传导。截至5月，百强房企中迈入千亿门槛的仍然只有碧桂园、万科、三家。

其中碧桂园以2011.9亿元的全口径销售额位列第一，较4月增长约23.13%；万科、保利发展则分别实现1673.4亿元、1592亿元的销售额，环比增幅分别约21.26%、31.35%。

排名第四的为融创中国，其前5月共实现全口径销售额986.1亿元，单月增加销售规模127.1亿元；中海地产的销售业绩则从前4月的720亿元增至965.1亿元，环比增幅达到34%，位居行业第五。

整体来看，TOP 5房企的座次排名依旧，变动发生在第六名。5月，华润置地以813.2亿元的销售金额反超，跻身行业第六。其5月单月增加销售额203.2亿元，环比增长33.31%，而招商蛇口则较4月增长162.8亿元，实现销售金额776.8亿元。

尽管头部房企的业绩环比增幅高于行业平均水平，但目前企业的业绩完成情况仍不及预期。

今年以来，包括华润置地、新城、中梁、旭辉等在内的多家房企选择不披露业绩目标，甚至有企业主动下调销售规模。

例如华润置地，今年年初的业绩会上，其管理层直言公司更注重行业排名的增长。

时代中国则将2022年的销售目标定为650亿元，较2021年全年955.9亿元的销售额下滑32%。据时代中国公告披露，前5月公司共实现全口径销售额222.77亿元，仅较前4月的177.47亿元增长45.3亿元。下调销售目标后，时代中国完成率达34.27%，是披露了2022年销售目标的14家房企中完成度最高的一家房企。

紧随其后的是碧桂园，2022年全年其权益可售货值为6500亿元，预计去化率不低于70%，以此计算全年权益销售额为4550亿元，目前完成率为33%。

其次是，该公司全年业绩目标为1080亿元，前5月实现销售额337亿元，完成率为31.2%；前5个月实现销售450亿元，完成率30%。

完成率在20%-30%的有8家房企。

其中，越秀地产、中粮、绿城中国（包括代建）、招商蛇口前5个月分别完成了全年销售目标的28%、25.2%、23.9%和23.5%。

刚刚作为示范房企完成发债的美的置业前5个月实现销售319亿元，相较去年同期的691亿元下降近54%，对应全年1400亿元来看，完成率为22.8%，比去年同期的目标完成率下降超过23个百分点。美的置业前5个月销售额和完成率两项指标也是14家披露业绩目标房企中跌幅最大的。

市场下行阶段，即便是“优等生”龙湖在销售端也有些吃力，今年前5个月龙湖实现销售额621亿元，完成全年目标的20.7%。

业绩完成率不到20%的有两家，建业和保利置业对应数值为19.5%和16.9%，这也意味着如果要顺利完成全年目标，这两家房企下半年需要加大去化力度。

克而瑞方面指出，几乎所有的企业1-5月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点。其认为，随着近期政策面有所缓和，规模房企在6月及第三季度，需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。

今年以来，房地产市场救市政策频出，力度不断升级。在中原地产首席分析师张大伟看来，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松信号。

根据中原地产研究院统计数据，前4月全国接近120城出台房地产政策，4月单月出台稳楼市政策超75次，刷新历史记录，主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策优化等。

5月，全国稳住经济大盘会议释放出强烈的撑地产信号，房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，自央行规定首套利率下限可至4.25%后，各大城市房贷利率均有所下降，甚至包括北京、上海、南京、昆明等核心城市。其中北京、上海首套利率分别达5%和4.8%，南京、昆明对于优质客户则已经可以适用4.25%的利率。

有数据显示，截至目前已有20城放松限购，25城放松限贷，14城放松限售，16城减免房地产交易税费，22城落地购房补贴，26省市放松预售资金监管，71省市放松公积金贷款。

对企业端的支持亦在不断加码。5月17日市场有消息称，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将陆续发行人民币债券，并启用信用保护工具。

随后，《国际金融报》记者向上述三家房企确认了发债信息的真实性。此次发债为交易所推动，监管层希望通过这批代表性房企的发债释放积极信号，试图以此尽快恢复房地产企业的融资功能，通过各种渠道为开发商注入流动性。

5月27日，上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、5家民营房企召开公司债券投融资对接会，、、、及申港证券等数家机构均有参与。

不过，在亿翰智库看来，尽管监管部门为房企注入“强心剂”，但民营房企的信用修复不单单是债券市场的问题，房企融资实质性的改善或仍需等待销售端的好转以及行业预期的扭转，“小口喝水难解渴”。

一个好现象是，今年5月，克而瑞重点监测的30个城市商品住宅成交面积环比增长4%，成交跌幅没有进一步扩大，房地产市场已经筑底。

丁祖昱指出，在各方政策支撑下，6月房地产市场有望逐渐复苏，并给下半年市场定调。

其预计，市场供求基本平衡以及政策放松力度较大的城市成交有望明显改善。例如上海、北京、深圳、杭州、成都等核心城市，一旦供应放量成交必将明显回升，而太原、无锡、南通等城市的松绑政策或将在短期内刺激居民购房消费，成交有望企稳。

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