房租涨爆了！欧美年轻人真的“住不起”了

来源：华尔街见闻

经历了疫情期间大抛售的住不起欧美租房市场，正在迎来一波强势反弹。房租

随着疫情限制的涨爆宽松，租房市场供需缺口急速扩大，欧美加上投资者大量涌入住宅房产市场，年轻欧美主要城市的住不起房租已经涨爆了。

但于此同时，房租那些在疫情后返回大城市工作的涨爆年轻人突然发现，他们“住不起”房了。欧美

后疫情时代 租房市场供需缺口急速扩大 房租暴涨

在纽约、年轻伦敦等国际城市，住不起由于疫情期间大量人员逃离，房租房屋租赁市场经历了一场大抛售，涨爆房租暴跌——尤其是欧美在高端市场。房地产经纪公司Serhant的年轻数据显示，曼哈顿的租金中值下降了21%。在伦敦市中心，汉普顿的租金指数大跌24%至历史最低点。

随着限制措施的放松，越来越多的居民搬了回去，但纽约和伦敦都不如疫情前那么忙了。纽约的工作场所访问率仍比疫情前的平均水平低了24%，伦敦则下跌了37%。

然而房租却在飞涨。纽约今年3月份租金中值同比上涨20%，比2020年同期上涨了10%。伦敦的平均租金在过去一年上涨了14%，自疫情爆发以来上涨了4%。

据英国《金融时报》27日文章，伦敦政治经济学院名誉教授Paul Cheshire表示，租金价格往往对需求的短期波动非常敏感，因为近年来新建出租房的数量非常少。数据显示，今年第一季度，英国房产门户网站Zoopla发布的在伦敦登记的租房数量比5年平均水平低45%。

“在伦敦，最近（租房）需求的增长是在总体住房供应极度缺乏弹性的背景下发生的。”

此外，对许多英国房东而言，租房不再有利可图，因此不愿再出租自有房产。2017-2020期间，英国逐步取消抵押贷款利息税收减免政策，直接挤压房东的收益，因此许多房东决定卖掉在伦敦出租的房子。2022年第一季度，Zoopla上出售的所有房屋中，有18%在过去3年里挂牌出租。

飙升的房价也令潜在购房者望而却步，迫使他们继续租房，反过来又加剧了租房市场的短缺。

英国土地登记注册局（ Land Registry）的数据显示，目前伦敦住房均价约为53万英镑，仅在2月份就上涨了1.16万英镑，自疫情开始以来上涨了5.5万英镑。

根据房地产研究和咨询公司Zelman Associates的数据，美国房屋平均销售价格去年上涨了17%，去年下半年有475万租房者购买了住房，低于2020年同期的550万。”

在最受欢迎的城市中，伦敦和纽约的房租上涨最快。

房地产经纪公司Serhant的数据显示，在截至今年3月的一年中，曼哈顿上东区和上西区的租金中值分别上涨了42%和45%，上城区的涨幅仅为10%。

根据租赁门户网站SpareRoom的数据，在伦敦的切尔西和南肯辛顿区域，今年一季度，合租房租金同比分别上涨了28%和27%，而整个伦敦的平均水平仅为12%。

就连在一向被认为是租房市场典范的德国柏林，租户也面临大幅加租的压力。2021年4月，法院推翻了一项用于保护租户的房屋租金管控规定。过去一年，柏林出租公寓的要价上涨了18%。

国际租户联盟（International Union of tenants）的Steenbergen表示，过去两年，柏林的吸引力越来越大，大投资者越来越多地参与购买公寓或建造新公寓出租，传统的保护租户的规定已经不够了。

投资公司疯狂涌入 推动房租上涨

不仅仅是柏林，整个欧美的房屋租赁市场都越来越受投资者青睐。大量资金涌入，继续给房屋租赁市场火上加油。

根据房地产数据公司Real Capital Analytics的数据，从全球养老基金和保险公司等机构流入欧洲租赁行业的新资金，从2019年的750亿美元增加至2021年的1240亿美元；在美国，这一数字从1930亿美元增至3500亿美元。

在美国，包括集团在内的许多华尔街投行一直在全国各地疯狂购买独栋住宅，并将其出租获利。

据华尔街见闻此前文章，黑石还将进军大学租赁房地产市场。4约中旬，黑石同意以128亿美元全现金收购美国校园社区公司（American Campus）。据悉这项交易预计将在第三季度完成，但须经美国校园社区的股东和其他条件批准。

美国校园社区公司是一家房地产投资信托公司，致力于在美国各地的大学和学院附近购置、管理和开发学生住房。截至去年底，它拥有166个学生住房物业，约有11.2万个床位，包括亚利桑那州立大学、佛罗里达州立大学和加州大学伯克利分校周围。它几乎有四分之一的建筑是在校内。

房地产投资将跑赢通胀？

目前，在投资回报方面，通胀高烧不退和美联储加息是一个麻烦的组合。黑石认为，加大对房地产的投资，尤其是对租赁公寓、物流流产和科学实验室的投资，将帮助投资者跑赢通胀。

黑石总裁兼首席运营官Jonathan Gray在公司第一季度财报电话会议上表示：“在这种环境下，如果你拥有将现金流调整得更高、跑赢通胀的业务，你仍然可以拿出漂亮的成绩单。”

“这就是我们一直在做的，这也是我们将继续做的事情。”

在过去的一年里，黑石的房地产投资业务规模达2800亿美元，是其8800亿美元的投资组合的最大投资业务，集中在三个关键类型：租赁房屋、物流地产、生命科学实验室。

Gray表示，所有这些投资都属于抑制通胀的房地产类型。他说：“我们关注成本，专注于良好的基本面，不持有固定收益导向的资产或没有定价权的业务，对投入成本敞口很大。”

租赁住房的业主也可以随着成本的增加而提高租金，黑石董事长兼首席执行官 Stephen Schwarzman在1月份的财报电话会议上表示，公司押注租金涨幅将是预期通胀率的两到三倍。

到目前为止，房地产投资贡献了黑石去年的大部分收益，并且超过了原定目标。今年一季度，黑石净利润为12.17亿美元，虽然低于2021年同期水平，但是超过了分析师的预期，房地产是所有投资业务中回报率最高的。

最大的输家——年轻人？

在欧美的这场租房危机中，最终是租户承担了一切成本。而作为租房群体的主力军，年轻人可能最大的输家，他们的教育和工作生活已经在疫情爆发期间被中断，当回到城市生活中，他们发现通货膨胀的影响已经弥漫至衣食住行的各个方面。

在美国迈阿密， 一位名叫Eliza Meyers的年轻租户发现，在她看过的每一套公寓里，都有成群的潜在租户。她说： “我会看看一个地方，回家计算一下数字，和我妈妈谈谈，再给经纪人打电话，然后发现公寓已经被抢了。全部在24小时内完成。这种情况发生了五次，非常令人沮丧。”

当她终于在第六次找到一个合适的出租房时，房租从每月1640美元涨到了3088美元，涨幅达88%。因此，Meyers不得不将她从工资养老金缴款的比例从5%降至3%，这个比例可能会进一步下降。

“我要支付的金额太疯狂了。”“我的财务状况肯定很紧张。”

另外，对租户而言，目前租房成本正在快速赶上买房的成本，年轻人现在面临着既买不起房也租不起房的窘境。

房地产公司Redfin的数据显示，美国今年3月份房租中值和月供之间的差距在30美元左右，创造了该数据有记录以来的最小差值。2020年3月，在美国疫情爆发前，这个数字约为322美元。

3月份，美国月租中位数同比上涨17%至1940美元，创历史新高。同期，月供中值飙升34%至最低1910美元，购房者的首付约为5%。

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